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sergim3

[Temas unidos] Todo sobre HIPOTECAS

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Lo de las hipotecas y demas prestamos personales da mucho tema pero lo de los pisos es un ROBO en mi zona desde que me conozco se paga la entrada por lo menos un par de millones o mas y el resto es lo que se hipoteca que es lo que el constructor y comprador declaramos por lo que la entrada en dinero NEGRO y eso no lo sabe el gobierno ja ja ja ja a caso ellos no compran pisos ENTERESE SEÑOR MINISTRO QUE CORRESPONDA no tienen ustedes ni p idea de lo que se cuece o se hacen los suecos.

 

Vamos hombre mas de veinte millones + la entrada sengun las zonas para pagar con dos sueldos interprofesionales y luego quieren que tengamos un porron de hijos para repoblar el pais y que consumamos para lanzar la economia ha y que ahorremos no me digas mas, pues yo digo que lo saben lo saben pero atacar eso hay que ser un suicida.

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En todas partes y más en el último trimestre del año te financian lo que compres (coches, viajes, ordenadores etc...) a las empresas les importa primero la cifra de ventas y después si cobraran la financiación.

 

Donde compres la cocina te la financian seguro, y sólo miraran que no aparezcas como habitante habitual, en los registros de morosos.

 

Hasta Carrefour le hace competencia en préstamos personales a los bancos de toda la vida.

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Hola,

 

Estamos pensando en comprar un piso y milagrosamente hemos encontrado uno que entra en nuestro reducido presupuesto.

 

El lunes tenemos previsto entregar al banco la documentación necesaria para que los analistas de riesgo puedan aprobar o desestimar nuestra petición de hipoteca. Hasta ahora hemos estado llevando acabo unas comprobaciones por nuestra parte.

 

Hoy mismo he recogido una nota simple registral pero en la sección de cargas sale una hipoteca antigua de 2000 euros (que el vendedor dice que se terminó de pagar hace muchísimos años y que lo arreglará en el registró) y este parafo:

 

"Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS contados desde el día 2 de julio de 2004, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el impuesto de Donaciones y Sucesiones".

 

Esa parte no me entusiasma. Lo de la hipoteca me lo creo hasta cierta punto y haré que el vendedor/dueño lo aclaren registralmente pero lo de el impuesto de Donaciones y Sucesiones es terreno nuevo para mi.

 

El titular del piso lo adquirió por herencia con carácter privativo con 100% pleno dominio el 31 de julio 2003.

 

Agradeciría cualquier comentario al respecto. ¿El problema puede tener una solución mas o menos fácil? ¿Es hora de tirar la toalla con respecto a este piso? ¿Hay alguna manera de liberar el piso de esta carga? Mas que nada me gustaría tener mas conocimientos sobre esto antes de presentarme en el banco el lunes.

 

El vendedor estará presente y por entonces habrá hablado con el dueño del piso y tendrá mas información.

 

Gracias por adelantado,

 

Un saludo,

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Por lo que se ve el tipo no ha hecho la liquidación a Hacienda del impuesto de Transmisiones o en el Registro no tienen constancia de ello. Que te enseñe la carta de pago a Hacienda y el ingreso.

Y su mujer debe firmar aunque fuera privativo y aunque renunciara al derecho expectante de viudedad

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Gracias Trufa,

 

Ayer hablamos con el representante de la dueña del piso y parece ser que ambas cargas han sido liquidadas y ahora tienen que hacerlo constar registralmente. Lo curioso de la carga de sucesión era que, según el banco y el representante, no se puede efectuar el cambio de tituluaridad del piso en la escritura sin haber liquidado dicho impuesto primero. No saben como en el Registro han podido cambiar la titularidad y incluir esa carga.

 

Ahora se ha presentado otro problema. Nuestra avalista nos trajo las escrituras de su piso (de hecho heredó todo un bloque) pero parece ser (según el documento de transmisión de herencia) que todo el bloque está en usufructo (es su madre que puede gozar de todos los bienes). La avalista dice que su piso (que nos ofrece como garantia) no está en usufructo ya que es su residencia habitual y tiene un contrato (de su fallecido padre) otorgando el uso exclusivo del piso.

 

Ayer solicitamos una nota simpe del registro de la propiedad para aclarar esto. La madre vive en uno de los pisos del bloque, la hija en otro y hay unos en alquiler. Si el piso de la avalista resulta estar en usufructo pediremos que la madre renuncie el usufructo sobre el piso de la hija pero es posible que la madre no quiera ceder.

 

¿Alguién conoce estas leyes? Estoy al tanto de cosas como el usufructo y la nuda propieded pero nunca había oido eso de no poder estar en usufructo debido a que el piso es la residencia habitual de otra persona (que no fuese la usufructuaria) y mediante un contrato de uso exclusivo.

 

Supongo que el banco no querrá aceptar como garantia un piso en usufructo (aunque la garantia es solo del 30% del préstamo).

 

Si el banco no acepta la avalista tendremos un serio problema ya que toda la operación fracasará.

 

Agradecería cualquier consejo de personas que han vivido experiencias similares.

 

Un saludo

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A ver si entre todos logramos quitar esas dudas.

 

La hipoteca, si es antigua, habra caducado por el transcurso de más de 15 años desde la finalización del período concedido (creo recordar que la última modificación de la Ley Hipotecaria así lo establecía).

 

Respecto a la afectación del bien a la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones, es normal la nota marginal. Me explico. El piso no se ha podido inscribir a nombre del heredero si no se ha liquidado el impuesto. Otra cosa es que el Registrador tome como "conforme" la autoliquidación practicada, de tal manera que, como puede que la liquidación presentada por los herederos no sea correcta, la finca queda afecta a la liquidación que la administración (Comunidad Autónoma) pudiera girar en defecto de la presentada (la famosa "paralela", una "comprobación de valores", etc.)

 

No es preocupante (es decir, es habitual) y sólo dependerá de si la autoliquidación presentada es o era correcta. EL plazo de prescripción de la nota es de 4 años más seis meses desde el fallecimiento o 4 años desde la presentación de la autoliquidación.

 

Por lo que se refiere al usufructo del bien que se presenta como garantía, el banco no aceptará el aval a menos que firmen como avalista tanto la usufructuaria como la nudopropietaria. El usufructo, como carga de carácte "real" requiere para su formalización (y para su desaparición) documento público, por lo que cualquier documento privado que otorgara el uso exclusivo del piso a la hija no es eficaz frente a terceros.

 

Habría por lo tanto dos opciones:

 

1. Que firmen nudopropietaria y usufructuaria.

2. Que la usufructuaria done o "venda" el susfructo a la nudapropietaria.

 

Espero que no haya sido un tostón y te/os ayude en la decisión de comprar.

 

Cordiales saludos,

 

Gontzal

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La hipoteca, si es antigua, habra caducado por el transcurso de más de 15 años desde la finalización del período concedido (creo recordar que la última modificación de la Ley Hipotecaria así lo establecía).

Lo malo es que no he localizado todavía la modificación de la Ley a que me refería. Si no la localizo, lo mejor es un certificado de cancelación económica por parte del banco con el que solicitar del acreedor hipotecario la cancelación.

 

Sigo con la búsqueda, que me he picado conmigo mismo.

 

Saludos,

 

Gontzal

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Gracias por las respuestas/consejos.

 

Todo apunta a que la hipoteca se pagó hace muchos años. Hemos pedido al representante que lo deje todo resuelto registralmente y el banco nos ha asegurado que hará que los que venden el piso dejen todo limpio de cargas antes de la firma (si es que llegamos hasta tal punto).

 

Ahora mismo todo depende de la avalista y el posible usufructo de su piso. Mañana recogeré la nota simple del registro de la propiedad y si no hay mención del usufructo daré unos cuantos saltos de alegría.

 

En cambio si su piso resulta estar en usufructo todo dependerá de la madre y la agonía se prolongará. Ya no hay nadie mas que nos puede avalar y si fallamos en este punto todo se acabará.

 

Sería una lástima ya que hemos tenido mucha suerte en encontrar el piso (que nos gusta a los dos) y a un precio que entra en nuestro presupuesto además de reunir otras cualidades que buscábamos. Sin hablar del dinero que hemos dejado en el camino (entre viajes a la localidad, tasación independiente, paga y señal etc).

 

A ver si hay suerte mañana.

 

Un saludo,

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Bueno, costó, pero llegó (y no son 15 sino 20 años). Os trascribo:

 

"Real Decreto 1867/1998, de 4 septiembre QUE MODIFICA EL RH:

«Artículo 177.

Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su

ejercicio convenido por las partes, se cancelarán por caducidad

transcurridos cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal,

y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el

derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su

cumplimiento.

Del mismo modo se procederá respecto de los asientos relativos a condiciones

resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado a que se refiere el

artículo 11 de la Ley y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier

clase de obligación, cuando hayan transcurrido, salvo que las partes pacten

un plazo más breve, quince años en el caso de la condición resolutoria, o

veinte en el caso de las hipotecas, contados desde el día en que la

prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su

totalidad según el Registro. En ambos casos, para llevar a cabo la

cancelación se hará la conveniente petición expresa por parte del titular

registral que no haya sido parte en el acto en virtud del cual se constituyó

el derecho a cancelar, presentando instancia al efecto con firma legitimada

notarialmente o ratificada ante el Registrador.

Las inscripciones de arrendamientos urbanos y demás asientos relativos a

derechos que se rijan por una normativa específica, se sujetarán a lo

dispuesto en ella.

La cancelación practicada conforme a los apartados que preceden, llevará

consigo la de los asientos basados en el derecho cuyo asiento se cancela por

caducidad, sin necesidad de ulteriores requisitos»."

 

Reitero saludos,

 

Gontzal

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¿¿¿No le damos un aplauso a GONTZAL o algo así??? Impresionante lo que se ve por estos foros... :)

 

plas! plas! plas! plas! plas! plas! plas! :lol:

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No me hagas sonrojar, que este foro está para lo que el resto hacéis por los demás. Dejadme poner mi granito de arena cuando pueda, hombre.

 

Requeterreitero saludos,

 

Gontzal

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Sonrójate lo que quieras pero sigue ayudando así que es de aplauso :)

 

Más que granito, le has regenerado la playa :lol: Saludos pa ti tambien :)

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Y la verdad es que agradecemos muchísimo la ayuda. Esto es terreno nuevo para los dos y andamos muy despistados.

 

Esta mañana saque del registro de la propiedad la nota simple que pedí el lunes. Y así confirmamos nuestros peores temores. La madre tiene el usufructo del 100% del piso de la hija. Sin embargo, la hija tiene la nuda propiedad del piso al 100%. La madre no está dispuesta a renunciar su usufructo ni firmar conjuntamente con la avalista.

 

Llevé la nota simple al banco pensando que no aceptaría a la avalista en esas condiciones y que toda la operación fracasaría.

 

Sin embargo el director acababa de recibir la autorización de una analista de riesgos aprobando la hipoteca con una pequeña condición sobre la propiedad de la avalista. Por lo visto solo exigía que la avalista fuese propietaria al 100%.

 

Asi el director me ha dicho que aceptarán la avalista (a pesar del usofructo) y ni siquiera hipotecarán su piso sino la aceptarán como garantía personal.

 

En principio ya no hay ningún obstaculo oficial por resolver. Estábamos contentos durante un par de horas.

 

Entonces me llamó el vendedor del piso. Me ha pedido que pongamos un valor inferior al de precio de venta en las escrituras y que pidamos al banco un talón conformado por una cantidad y el resto en efectivo. Yo no entiendo de estos asuntos (ni siqiuera se como el banco gestiona el pago) y le dije que lo comentaría al banco mañana.

 

Supongo que no ha comentado el precio real de venta a la dueña del piso. Así que pide el talón para satisfacer el pago a la dueña y el resto en efectivo para él como intermediario. Todo huele a un intento de reducir las obligaciones fiscales.

 

En la firma se supone que todos estaremos presentes (nosotros, notarios, representante del banco, el representante de la dueña, la avalista y por por supuesto la dueña) y no sé si lo que pide es posible.

 

¿Esto es lo que suele pasar en estas operaciones? Para poner un ejemplo ficticio/hipotético:

 

Imaginamos que el vendedor pide 15.000.000 pesetas por el piso.

El banco nos concede una hipoteca por los 15.000.000 millones.

Luego el vendedor pide que pongamos 12 millones en la escritura y pagamos con talón de 12 millones (para la dueña).

Luego le pagamos los 3 millones en efectivo al vendedor.

 

De todas formas lo aclararé con el director mañana.

 

Un saludo

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Enhorabuena por conseguir el aval con garantía del nudopropietario, pero yo, desde luego, si fuera a dar un préstamo, sólo admitiría aval del 100% de la propiedad.

 

Eso es que el director del banco os quiere

 

Lo del dinero en efectivo es normal..... para el que se quiere ahorrar impuestos.

La posibilidad ya la has abierto tú:

 

Bien ha pactado un precio con su cliente y a tí te lo vende a otro, escriturando al precio pactado con su cliente,

 

Bien es su cliente quien pretende escriturar por debajo del precio pactado para ahorrarse en impuestos.

 

Es, en la mayoría de los casos "habitual". Lo que pasa es que puede ser un arma de doble filo.

 

Me explico.

 

Tu comunidad autónoma tendrá fijados unos precios mínimos de referencia para operaciones inmobiliarias y si se baja mucho el precio de escritura, se corre el riesgo de que realicen una "comprobación de valores", con lo que, al final (si resulta que la comprobación -en tu ejemplo- dice que el piso vale 15 Mpta.) deberás pagar tú la diferencia de impuestos por esos 3 MPta. (al 7%).

 

También no es menos verdad, que tú te ahorras ese 7% de impuestos.

 

El problema puede venir, como tú dices, si el banco financia el 100% de la compra, pues te concede un préstamo de 15 para pagar una compra de ?? (15 más impuestos al 7% más impuestos del préstamo al 0,5%, más registrador, más plusvalía municipal -que probanblemente pretendan que paguéis vosotros-).

 

En definitiva, como dirían nuestros vecinos de Cádiz (La Roca), It's up to you.

 

Aún así, insisto, es de lo más habitual y si está dentro de esos "valores de referencia", no debería haber problema.

 

Un saludo,

 

Gontzal

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Espérate unos días y verás cómo baja el precio. Y si no, me lo dices, lo ostio un poco y que baje ;)

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Respecto a escriturar por un precio inferior al real os explico lo que en su momento me comento un familiar que es Inspector de Hacienda. Y lo que me paso a mi.

 

- Si no se pone el valor real el responsable es el vendedor, el comprador no paga ningún impuesto a hacienda por IVA y similares, sino el vendedor y por tanto es el responsable. Naturalmente paga esos impuestos con el dinero que le ha dado el comprador.

 

- Se duerme bastante más tranquilo cuando todo esta bien hecho

 

- Si escrituras por un precio inferior al real estas perdiendo valor del piso en caso que haya cualquier tipo de problema.

 

- Como mucho te ahorras el 7% de IVA (en un piso nuevo), pero PIERDES el 15% que podrías desgravarte en la declaración de la renta.

 

En resumen quien tiene algo a ganar escriturando por menos es el vendedor. Como comprador no interesa en absoluto.

 

Respecto a las inspecciones de hacienda he tenido el gusto de disfrutar de una respecto a la compra del piso.

 

Cuando me llego la carta de hacienda convocandome a una amable reunión me acojone de verdad. Suerte que lo tenia todo en orden y de seguida hable con mi familiar de hacienda. Me explico que en realidad iban a por el constructor y que es bastante habitual convocar a personas como yo, asalariados y con pocas posibilidades de tener dinero negro para tener una referencia de los precios reales de venta. Al final hasta me lo pase bien con el inspector (en realidad subinspector), como habia trabajado con mi familiar al poco rato estuvimos hablando como amigos. Eso si, algunos de mis vecinos tuvieron una mala temporada de sueño :lol: Y a alguno le encontraron algun trapillo sucio en la susodicha inspección.

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Espérate unos días y verás cómo baja el precio. Y si no, me lo dices, lo ostio un poco y que baje ;)

Trufa, mejor hazle una oferta que no pueda rechazar.

 

Por otro lado y respecto a lo que postea Rey, no puedo estar más de acuerdo con que quien se ahorra de verdad es el vendedor y no el comprador, pero respecto a la posible comprobación de valores no lo estoy, ya que la diferencia IVA - Transmisiones Patrimoniales (que es el impuesto que grava esta transmisión) es que en aquél impuesto no existe "comprobación de valores" y en éste sí.

 

Evidentemente, siempre es mejor hacer las cosas bien, sobre todo para dormir tranquilo.

 

Un saludo,

 

Gontzal

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http://www.abc.es/abc/pg040802/prensa/noti...NAC-ECO-044.asp

 

El Gobierno estudia incorporar en el Plan de Vivienda 2005-2008 la fórmula jurídica de la venta del dominio de superficie o vuelo de una vivienda sin que se repercuta el precio del suelo, ya que su titular mantendría la propiedad. El Ministerio de Vivienda valora positivamente esta «magnífica opción», que supone una tercera vía en España entre los sistemas clásicos del alquiler y la propiedad, pero sólo baraja su aplicación en actuaciones urbanísticas en las que los propietarios del suelo y los promotores de los edificios se avengan a esta variante del regimen de concesión.

 

El Ministerio de Vivienda baraja poner en práctica la nueva fórmula una vez se haya desplegado el Plan de Medidas Urgentes de estímulo del alquiler, mediante ayudas a los inquilinos y a los arrendadores, y después de haber aumentado el precio básico de la vivienda protegida para así estimular su promoción.

 

El Parlamento de Cataluña ya ha promulgado una legislación «ad hoc» para equipamientos comerciales y oficinas, y muchos ayuntamientos españoles utilizan esta figura jurídica en la promoción de aparcamientos, que se venden mucho más baratos por plazos superiores a los 50 años. Al finalizar el tiempo del usufructo, la propiedad del estacionamiento revierte al municipio, que es el titular del terreno.

 

:)

Este sistema se utilizó en los años 40 para la construcción y venta de las viviendas llamadas sindicales por toda España. Lo que posibilitó la adquisición de una vivienda a miles de españoles que inmigraban a las ciudades.

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Esa solución es similar al alquiler, pero con contrato a largo plazo (pago por un usufructo).

 

Es una posibilidad interesante en la medida en que, en efecto, la incertidumbre es uno de los factores que desincentivan en alquiler. Pero no es el único, así que no creo que el efecto que tenga sea muy positivo.

 

Algún detalle más de los problemas de fondo se pueden ver aquí:

 

http://www.libertaddigital.com/opiniones/opi_desa_19780.html

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Pues yo debo ser muy torpe, pero no acabo de entender el empeño en que la gente alquile pisos en lugar de comprarlos. O esta fórmula, que viene a ser algo similar.

Si haces números, después de una vida entera pagando alquiler habrás pagado dos pisos, llenado los bolsillos del propietario del piso y no tendrás nada para tus herederos....

 

....Eso si es que puedes seguir pagando el alquiler cuando te jubiles.

 

Debo ser muy torpe pero no lo entiendo. En un pais donde las pensiones de jubilación son de risa debería fomentarse la vivienda protegida en propiedad.

 

Un saludo.

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Eso digo yo. Para pagar igual, al menos tener una propiedad de la que tirar en caso de emergencia :) O para dar a los hijos...

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Pero no se trata de pagar igual.

Un piso de 200.000 euros soporta un coste de al menos 100.000 euros del suelo sobre el que se sustenta. Es decir, sin el precio del suelo costaría 100.000 euros.

Este piso construido por una empresa privada sobre suelo público, saldría a la venta en un precio soportable y durante 50/75 años disfrutarías del piso como si fuera tuyo, pero a un precio inferior al de un alquiler.

No es un sistema nuevo, en España se hizo hace 60 años, y hoy todos esos pisos sonj propiedad total de los que sólo compraron los ladrillos, ya que el estado les vendió el suelo en los años 70 por un precio bajo.

 

El problema actual, que no se dice pero nos lo indican, es que al precio actual de los pisos, una ligera subida de hipotecas hundiría a cientos de miles de familias. Ya hoy toda una generación está sin poder tener piso propio o esclavizándose toda una vida para tenerlo. Eso trae inevitablemente una bajada en la natalidad espectacular y unos contratos basura en el trabajo, ya que lo prioritario es tener que pagar la hipoteca todos los meses.

 

En la actualidad este sistema se ha utilizado en bastantes aparcamientos públicos, saliendo a la ¿venta? plantas enteras con este sistema para vecinos de la zona. Y sale más barato que un alquiler, repito. :D

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Si no lo entendéis, no tenéis más que ver los precios de las viviendas en Madrid capital. Por 30 millones, sin ascensor o un bajo con cucarachas, aparte de la enanez del habitáculo. Y por supuesto de segunda mano, nueva ni pensarlo :huh:

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